WEG-Recht

Sanierungspflicht an gemeinschaftlichem Eigentum einer WEG

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein einzelner Wohnungseigentümer die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen kann, sofern diese zwingend erforderlich ist und sofort erfolgen muss. Dann sei für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer kein Raum. Verzögern Wohnungseigentümer eine diesbezügliche Beschlussfassung schuldhaft, können sie sich schadensersatzpflichtig machen.
BGH, Urteil vom 17.10.2014, Az.: V ZR 9/14

Teileigentum mit Zweckbestimmung "Café" nicht per Beschluss zu ändern!

Eine in der Teilungserklärung mit "Café mit Schnellimbiss" bezeichnetes Teileigentum ist eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter, so dass die Eigentümer keine Beschlusskompetenz haben, die zulässige Nutzung zu erweitern.
Somit hat der Teileigentümer auch keinen Anspruch, dass die anderen Eigentümer einer Erweiterung der Öffnungszeiten für die Gewerbeeinheit zustimmen. Es fehlt bereits an einer Beschlusskompetenz der Eigentümer, einen solchen Beschluss zu fassen. Die Bezeichnung "Schnellimbiss mit Café" ist eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter.
Aus der prägenden Bezeichnung als "Café" folgt eine Einschränkung der Öffnungszeiten, da sich das Angebot eines Cafés regelmäßig an den Ladenöffnungszeiten orientiert. Darauf, ob sich an den Ladenöffnungszeiten seit Abfassung der Teilungserklärung etwas geändert hat, kommt es nicht an. Für die Auslegung der Teilungserklärung ist allein der Zeitpunkt der Grundbucheintragung maßgeblich.
Für eine Ausdehnung der Öffnungszeiten wäre eine Änderung der Teilungserklärung erforderlich. Der Teileigentümer hat auch keinen Anspruch auf Änderung der bestehenden Regelung der Teilungserklärung. Ein solcher Anspruch besteht allenfalls dann, wenn ein Festhalten an der bestehenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig erscheint. Dies war hier nicht der Fall.
AG Nürnberg, Urteil vom 14.02.2014, Az.: 16 C 4425/13

Nur angemeldete Fahrzeuge auf den Stellplätzen?

Es entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn auf den gemeinschaftlichen Stellplätzen einer Wohnungseigentumsanlage nur angemeldete Fahrzeuge parken dürfen.
Es ist nicht zu beanstanden, dass Anhänger, Wohnwagen usw. nicht länger als 14 Tage auf den Stellplätzen abgestellt werden dürfen.
AG Hattingen, Urteil vom 23.01.2014, Az.: 28 C 30/13

Streitwert bei Anfechtung eines Wirtschaftsplans

- GKG § 49a
Der Streitwert einer Klage über die Anfechtung eines Wirtschaftsplans einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestimmt sich nach § 49a GKG in Höhe eines Bruchteils des Gesamtplans des Wirtschaftsplans.
OLG Frankfurt a.M., Beschluss vom 03.09.2014, Az.: 19 W 46/14 (LG Frankfurt a. M.)

Redezeit auf WEG-Versammlung - nur drei Minuten?

Ein Beschluss, mit dem die Redezeit auf WEG-Versammlungen generell und ohne Ausnahmen pro Tagesordnungspunkt auf 3 Minuten beschränkt wird, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist ungültig.
Eigentlich sind Geschäftsordnungsbeschlüsse grundsätzlich nicht separat anfechtbar, weil sie sich im Regelfall mit Ablauf der Eigentümerversammlung erledigen und daher kein Rechtsschutzbedürfnis für eine Anfechtung besteht.
Vorliegend wurde die Redezeit aber nicht für die konkrete Versammlung beschränkt, sondern generell. Der Beschluss erledigt sich daher nicht mit dem Ende der Versammlung und war daher separat anfechtbar. Der Beschluss entspricht bereits deshalb nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er generell und ohne jegliche Ausnahme eine feste Redezeit vorsieht. Die Redezeit muss sich aber an der Bedeutung der Materie und ihrer Komplexität orientieren und alle Wohnungseigentümer gleich behandeln. Dieses erfordert es jedenfalls, dass in einer abstrakt generellen Regelung Ausnahmen für schwierige oder komplexe Themen vorgesehen sind.
LG Frankfurt/Main, Urteil vom 05.66.2014, Az.: 2-09 S 6/13

Leichter und gefahrloser Zugang zum Haus wichtiger als Kinderwagenrampe

Das Interesse der Miteigentümer eines Hauses an einem leichten und gefährdungsfreien Zugang zu dem Haus überwiegt in der Regel das Interesse von Eltern an einer Rampe für ihren Kinderwagen. Dies hat das Amtsgericht München entschieden und die Klage eines Familienvaters auf Duldung der Errichtung einer Kinderwagenrampe im Eingangsbereich eines Hauses abgewiesen. Der Wohnungseigentümer hatte die Rampe auf eigene Kosten errichten wollen.
Amtsgericht München , Urteil vom 09.08.2013, Az.: 481 C 21932/12 WEG, rechtskräftig

Eigentümer müssen Hausgeld nur auf WEG-Konto zahlen

Wohnungseigentümer müssen Zahlungen an die WEG nur auf ein Konto leisten, das unmittelbar der Gemeinschaft zusteht. Verlangt der Verwalter Zahlung auf ein offenes Treuhandkonto, können die Eigentümer die Zahlung jedenfalls dann zurückhalten, wenn dadurch die Liquidität der WEG nicht gefährdet wird.
AG Hamburg, Urteil vom 25.07.2014, Az.: 10 C 24/14

Bestehende Rauchwarnmelder müssen berücksichtigt werden

Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, Rauchwarnmelder für alle Wohnungseigentümer anzuschaffen und zu warten, ist unzulässig, wenn ein Wohnungseigentümer bereits seit einigen Jahren Rauchwarnmelder betreibt, die den technischen Erfordernissen entsprechen.
LG Braunschweig, Urteil vom 07.02.2014, Az.: 6 S 449/13

WEG kann Zuständigkeit für Fensterinstandsetzung verlieren

Die Pflicht zur Instandsetzung der Fenster kann in der Gemeinschaftsordnung auf die einzelnen Sondereigentümer übertragen werden. Insoweit verliert die Gemeinschaft dann ihre Verwaltungsbefugnis, z. B per Beschluss auf eine Änderung von Instandsetzungsmaßnahmen.
LG Hamburg, Urteil vom 09.04.2014, 318 S 133/13

Gegenstandswert bei Abberufung des Verwalters? Hälfte der Vergütung für Restlaufzeit!

Welche Höhe ist für den Gegenstandswert einer Anfechtungsklage anzusetzen, die sich gegen einen Beschluss wendet, mit dem der Verwalter abberufen wurde? Diese Frage beantwortete das Oberlandesgericht (OLG) in Celle Anfang diesen Jahres. Ein Wohnungseigentümer hatte einen Beschluss angefochten, mit dem der Antrag auf Abberufung des Verwalters abgelehnt worden war. Das erstinstanzlich zuständige Amtsgericht hatte den Gegenstandswert dieser Klage auf 3.500 Euro festgesetzt, mit der Begründung, dass der Wert den 5-fachen Betrag des Interesses des Wohnungseigentümers nicht überschreiten darf. Das Interesse des Wohnungseigentümers ergab sich für das Gericht aus der für die Restlaufzeit des Verwaltervertrages zu zahlenden Vergütung. Von den insgesamt zu zahlenden 165.000 Euro entfielen auf den Wohnungseigentümer 1.303,50 Euro. Der Rechtsanwalt des Verwalters vertrat hingegen die Ansicht, dass der für die Berechnung der Gerichtsund Anwaltskosten erhebliche Gegenstandswert mit 82.500 Euro zu bemessen ist. Er reichte deshalb Beschwerde gegen die Festsetzung des Amtsgerichts ein.
Mit Erfolg! Die Richter des OLG Celle legten fest, dass der Gegenstandswert für die Abberufung eines Verwalters mit der Hälfte der Vergütung anzusetzen ist, die für die Restlaufzeit seines Vertrags anfällt. Der Gegenstandswert darf das Interesse des klagenden Eigentümers an der Entscheidung nicht unterschreiten. Vor allem darf auf keinen Fall der Verkehrswert des Wohnungseigentums des Klägers überschritten werden.
OLG Celle, Beschluss v. 07.01.10, Az. 4 W 209/09

Streit um die Dachterrasse

Seitens der Nutzer einer Flachdachfläche als Dachterrasse kann kein schutzwürdiges Vertrauen in die Nutzungsmöglichkeit als Dachterrasse entstehen, wenn sich die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft über die Nutzung streiten. Dies gilt insbesondere für den Fall, dass bereits kurz nach dem Beginn der Nutzung bei einer Eigentümerversammlung Einwände gegen eine Nutzung als Dachterrasse vorgebracht wurden und es nie zu einer Genehmigung durch die Eigentümerversammlung kam. Hier ist eine baurechtliche Zulässigkeit der Nutzung unerheblich.
LG Hamburg, 9.12.2009, Az: 318 S 69/09

Änderung der Kostenverteilung: Beschluss muss ausdrücklich und klar sein

Wenn Wohnungseigentümer den Kostenverteilungsschlüssel für Betriebs- und Verwaltungskosten ändern wollen, reicht es nicht aus, nur eine Jahresabrechnung oder nur einen Wirtschaftsplan auf Grundlage des neuen Verteilungsschlüssels zu beschließen. Ohnehin kann ein Kostenverteilungsschlüssel nicht rückwirkend abgeändert werden, wie der Bundesgerichtshof (BGH) beschloss.
Im Juli 2007 hatte eine Eigentümergemeinschaft in einer Eigentümerversammlung die Jahresabrechnung 2006 und den Wirtschaftsplan 2007 per Beschluss genehmigt. Die Kostenpositionen Instandhaltungsrücklage, Hausmeisterkosten, Versicherungskosten und Verwalterhonorar wurden jedoch in der Abrechnung und dem Wirtschaftsplan nach einem neuen Schlüssel verteilt. Diese neue Kostenverteilung war so jedoch nicht in der Teilungserklärung vorgesehen. Der Wirtschaftsplan sollte außerdem rückwirkend, bereits ab Januar 2007, gelten. Ein Wohnungseigentümer focht diese Beschlüsse an.
Mit Erfolg! Der BGH entschied, dass die Beschlüsse nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen und somit rechtswidrig sind. Zwar können Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 3 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) den Kostenverteilungsschlüssel durch Mehrheitsbeschluss ändern und zwar auch rückwirkend. Eine rückwirkende Änderung entspricht aber in der Regel nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die einzelnen Wohnungseigentümer dürfen darauf vertrauen, dass die bis zu einer Änderung des Verteilungsschlüssels angefallenen Kosten nach dem bisherigen Schlüssel umgelegt werden. Nur im Ausnahmefall, beispielsweise wenn der bisherige Schlüssel zu grob unbilligen Ergebnissen führte, darf eine rückwirkende Änderung erfolgen.
Weiterhin ist der Beschluss nichtig, wenn der Wirtschaftsplan für die Instandhaltungsrücklage einen anderen Verteilerschlüssel als die Teilungserklärung vorsieht. Aus dem Beschluss ging zudem nicht ausdrücklich hervor, dass der ursprünglich von der Teilungserklärung vorgegebene Schlüssel geändert werden sollte. Derart weitreichende Änderungen müssen aber erkennbar durchgeführt werden.
BGH, Urteil v. 09.07.10, Az. V ZR 202/09

Prozesskostenhilfe bei Geltendmachung von Beitragsforderungen durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft - ZPO § 116; WEG §§ 10, 11 -

Will die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen eines ihrer Mitglieder Beitragsforderungen gerichtlich geltend machen, kann ihr Prozesskostenhilfe bewilligt werden; diese Rechtsverfolgung liegt jedenfalls dann im allgemeinen Interesse, wenn weder die Gemeinschaft noch sämtliche Mitglieder die Kosten aufbringen können.
BGH, Beschluss vom 17.06.2010, Az.: V ZB 26/10 (LG Hamburg)

Hecke zu hoch - Wohnungseigentümer muss schneiden!

Im zu entscheidenden Fall hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft rechtmäßig beschlossen, dass eine 7 Meter hohe Thujenhecke, die sich auf einer Sondernutzungsfläche befand, auf die niedrigst mögliche Höhe zurückzuschneiden ist. Der betroffene Eigentümer vertrat die Auffassung, er müsse dies nur dulden, sei aber nicht verpflichtet, selbst Hand anzulegen da die Hecke mit Erwerb der Wohnung übernommen wurde. Nach Ansicht des BGH ist aber auch der Zustandsstörer (also der betroffene Eigentümer) verpflichtet, selbst aktiv zu werden, wenn er tatsächlich und rechtlich in der Lage ist, die Störung zu beseitigen und die Störung durch seinen maßgebenden Willen zumindest aufrechterhalten wird. Dies war hier der Fall, so dass der Zustandsstörer zur Beseitigung einer Störung (und nicht bloß zur Duldung der Störungsbeseitigung) verpflichtet war.
BGH, 4.3.2010, Az: V ZB 130/09

Änderung des Kostenverteilungsschlüssels erst bei 25 % Benachteiligung

Wie schwerwiegende Gründe, die gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG einen Anspruch auf Abänderung der Kostenverteilung rechtfertigen, definiert werden, veranschaulicht ein Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth:
Gravierend genug ist die Benachteiligung eines einzelnen Wohnungseigentümer erst dann, wenn sie mehr als 25 Prozent beträgt.
In einer Eigentümergemeinschaft sollte ein zu einer Eigentumswohnung gehörender Spitzboden ausgebaut werden. Hierdurch wäre auch die Wohnfläche vergrößert worden. Aus diesem Grund wollte ein Eigentümer durchsetzen, dass der Kostenverteilungsschlüssel für die sonstigen Betriebskosten zukünftig nicht mehr nach Miteigentumsanteilen sondern nach der Wohnfläche berechnet wird. In der Teilungserklärung war eine Öffnungsklausel enthalten, wonach mit einfacher Mehrheit eine Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels beschlossen werden kann. Die Mehrheit der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft lehnte dies jedoch ab.
Zu Recht! Das Gericht wies die Anfechtungsklage des Eigentümers ab. Eine ergänzende Auslegung der Teilungserklärung führt nicht dazu, dass wegen einer baulichen Veränderung die Kostenverteilung zukünftig anders erfolgen muss. Das Gericht verneinte das Vorliegen eines schwerwiegenden Grundes im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG. Die Benachteiligung des klagenden Wohnungseigentümers war mit 13 Prozent zu gering. Hierfür sind laut gefestigter Rechtsprechung mehr als 25 Prozent erforderlich.
LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 26.08.09, Az. 14 S 3582/09

Vorlage des BFH zur Frage der Besteuerung von Leibrenten unzulässig

Das Bundesverfassungsgericht hat eine ihm vom Bundesfinanzhof vorgelegte Frage zur Besteuerung von Leibrenten für unzulässig erklärt. Der BFH habe die Entscheidungserheblichkeit der Vorlagefrage nicht ausreichend dargelegt, so die Verfassungsrichter. Damit bleibt offen, ob der Sparer-Freibetrag nach § 20 Abs. 4 EStG unter dem Aspekt des Gleichheitsgrundsatzes auch auf die Besteuerung von Gegenleistungs-Leibrenten nach § 22 Nr. 1 Satz 3 Buchstabe a EStG anzuwenden ist.
Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 24.09.2009, Az.: 2 BvL 3/02

ARGE darf Übernahme einer Betriebskostennachzahlung bei ALG II-Empfänger nicht pauschal ablehnen
- zu SG Dresden, Urteil vom 02.09.2009 - S 34 AS 634/08 -
Eine ARGE darf einer Empfängerin von Arbeitslosengeld II die Erstattung einer Betriebskostennachzahlung nicht pauschal mit dem Argument verweigern, dass Warmwasserkosten nicht übernommen werden. Lediglich die Übernahme der reinen Energiekosten für die Warmwassererwärmung dürfe die ARGE ablehnen.
Sozialgericht Dresden. Urteil vom 02.09.2009, Az.: S 34 AS 634/08

Kiefernnadeln müssen hingenommen werden!

Sofern Kiefernbewuchs ortsüblich ist und Kiefern im fraglichen Bezirk geschützt sind, sind Beeinträchtigungen durch Kiefernnadeln von Grundstückseigentümern zu dulden. Es kann in diesem Fall kein finanzieller Ausgleich für die Reinigung der Regenrinne von Kiefernadeln vom Störer verlangt werden, da eine solche Beeinträchtigung nicht unzumutbar ist.
AG Berlin-Schöneberg, 4.5.2009, Az: 18 C 39/09

Schwalbennester an der Hausfassade - Keine voreiligen Reaktionen!

Werden Schwalbennester von einer Hausfassade beseitigt, so verstößt dies gegen das Naturschutzgesetz. Der Verstoß kann dazu führen, dass Kunstnester anzubringen sind, so dass die Schwalben nach ihrer Rückkehr aus dem Süden wieder entsprechende Niststätten vorfinden. Im vorliegenden Fall waren von einem Unternehmer, der 70 Mehlschwalbennester von seiner Hausfassade entfernt hatte, 30 künstliche Niststätten (Kosten ca. EUR 2.000) anzubringen.
VG Düsseldorf, 20.3.2009, Az: 25 K 64/09

Kaminofen und Beeinträchtigung von Nachbarn

Wird ein Miteigentümer und Bewohner eines bebauten Grundstückes bzw. dessen Grundstück durch den Betrieb eines Kaminofens auf einem angrenzenden, bebauten Grundstück beeinträchtigt, so kann von den Eigentümern und Bewohnern des angrenzenden Grundstücks die Unterlassung künftiger Beeinträchtigungen verlangt werden. Entwickelt der Kaminofen Rauch, der vom Geruch her deutlich wahrnehmbar ist und Feinstaub enthält, so liegt eine entsprechende Beeinträchtigung vor. Bei einem Betrieb an mehr als acht Tagen im Monat für mehr als fünf Stunden liegt keine nur unwesentliche und deshalb zu duldende Beeinträchtigung vor.
LG Dortmund, 3.4.2009, Az: 3 O 29/08

Einordnung als gewerblicher Grundstückshandel hängt nicht von entsprechender Einschätzung des Steuerpflichtigen ab

Ein gewerblicher Grundstückshandel ist nicht schon deshalb anzunehmen, weil der Steuerpflichtige seine Tätigkeit selbst so beurteilt. Das geht aus einem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 18.08.2009 hervor. Entscheidend ist nach der am 14.10.2009 bekannt gewordenen Entscheidung vielmehr, ob sich aus objektiven Kriterien ergibt, dass der Steuerpflichtige sich wie ein Händler verhält.
BFH, Urteil vom 18.08.2009, AZ: X R 25/06

Ohne Maklertätigkeit oder sonstige ausdrückliche Hinweise gibt es keinen Maklerlohn!

Es ist kein Anspruch auf Maklerlohn entstanden, wenn dem Käufer nicht ersichtlich war, dass im Zeitpunkt des vorbereitenden Gespräches oder bei Übergabe von Bauplänen die Vertragspartnerin lediglich Maklerin und nicht Verkäuferin des Grundstückes sein wollte und für ihre Tätigkeit ein Maklerlohn anfallen soll. Dies gilt zumindest in dem Fall, dass auch sonst kein ausdrücklicher Hinweis - schriftlich oder im Exposé - über die Maklertätigkeit erfolgt ist.
OLG Brandenburg, 30.7.2009, Az: 5 U 58/08

Kündigung eines Mietvertrags wegen unpünktlicher Zahlungen durchs Sozialamt unwirksam

Unpünktliche Zahlungen der Miete durch das Sozialamt, das die Mietzahlungen eines bedürftigen Mieters übernommen hat, berechtigen den Vermieter nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs hervor. Danach war die Kündigung des Vermieters schon deshalb unwirksam, weil die Versäumnisse der Behörde dem Mieter nicht zugerechnet werden konnten.
BGH, Urteil vom 21.10.2009, AZ: VIII ZR 64/09

Mietausfallentschädigung - unzumutbare Beeinträchtigung ist darzulegen!

Will ein Grundstückseigentümer Mietausfallentschädigung geltend machen, die auf Baumaßnahmen auf dem Nachbargrundstück beruht, so ist eine wesentliche Beeinträchtigung des Eigentums darzulegen und zu beweisen. Hierzu ist eine über das zumutbare Maß hinausgehende Beeinträchtigung der ortsüblichen Grundstücksbenutzung bzw. dessen Ertrags erforderlich. Die Überschreitung der Zumutbarkeitsgrenze ist unter Berücksichtigung der Dauer, Art, Intensität und Auswirkungen der Beeinträchtigung zu bestimmen und im Einzelnen dazulegen. Eine wesentliche und unzumutbare Beeinträchtigung kann nicht alleine aus der Durchführung von (umfangreichen) Baumaßnahmen in einem förmlichen Sanierungsgebiet gefolgert werden.
OLG Brandenburg, 30.7.2009, Az: 5 U 96/08

Mieterhöhung bei einzelnem Mieter in Genossenschaft ist bei vorheriger Mietminderung rechtens

Besteht eine einzelne Mieterin in einer Wohnungsgenossenschaft wegen Lärms bei Modernisierungsmaßnahmen auf ihrem Recht zur Mietminderung, muss sie anschließend auch eine Mieterhöhung in Kauf nehmen. Keine Rolle spiele es dabei, dass die Miete der anderen Genossenschaftsmitglieder nicht erhöht worden sei. Denn auch unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung könne die Mieterin nicht verlangen, in den Genuss sowohl der Mietminderung als auch des freiwilligen Verzichts der Genossenschaft auf die nach § 558 BGB zulässige Mieterhöhung zu kommen.
BGH, Urteil vom 14.10.2009, AZ: VIII ZR 159/08

Formularmäßiger zweijähriger Kündigungsausschluss in Mietvertrag über Studentenzimmer ist unwirksam

Eine vorformulierte Klausel in einem Mietvertrag über ein Studentenzimmer, die das ordentliche Kündigungsrecht für die Dauer von zwei Jahren beiderseits ausschließt, beeinträchtigt die Interessen des Mieters unangemessen und ist deshalb gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Studenten hätten wegen der Unwägbarkeiten des Studienverlaufs ein schutzwürdiges Bedürfnis nach einem besonderen Maß an Mobilität und Flexibilität. Über dieses Interesse dürfe sich der Vermieter nicht einfach hinwegsetzen, um einseitig sein Interesse an einer geringen Fluktuation in den Mietobjekten und eine nahtlose Anschlussvermietung sicherzustellen.
BGH, Urteil vom 15.07.2009, AZ: VIII ZR 307/08

Mieter haben gegenüber ehemaligen Vermietern keinen Anspruch auf Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Mieter können von einem ehemaligen Vermieter nicht Verlangen, dass dieser ihnen eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellt, die über eine Quittung für die erhaltenen Mietzahlungen hinausgeht. Die Abgabe einer solchen - in ihren Wirkungen unter Umständen weiter reichenden - Erklärung kann einem Vermieter schon wegen einer möglichen Gefährdung eigener Rechtspositionen nicht zugemutet werden.
BGH 30.9.2009, AZ: VIII ZR 238/08

Zuteilung eines gemeinschaftlichen Kellers kann jederzeit widerrufen werden

Die Frage, ob ein einzelner Eigentümer einen allen Wohnungseigentümern gehörenden Keller alleine nutzen kann, lag dem Oberlandesgericht Brandenburg zur Entscheidung vor. Eine Eigentümergemeinschaft verlangte von einem Wohnungseigentümer die Herausgabe eines Kellers, den dieser angeblich unberechtigt in Besitz genommen haben soll. Der deshalb verklagte Wohnungseigentümer berief sich darauf, dass der Hausverwalter ihm den Keller bereits 1995 zugeteilt habe.
Die Richter entschieden zugunsten der Eigentümergemeinschaft. Der verklagte Eigentümer konnte nicht nachweisen, dass ihm der Hausverwalter den Keller tatsächlich zugewiesen hatte. Auch aus der seit 1995 erfolgten widerspruchslosen Nutzung der Eigentümergemeinschaft, war kein dauerndes unentziehbares Nutzungsrecht herzuleiten. Deshalb konnte die Eigentümergemeinschaft von dem Wohnungseigentümer jederzeit die Herausgabe des im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Kellers fordern. Selbst wenn der Verwalter dem Eigentümer den Keller tatsächlich zugewiesen hat, konnte der Verwalter diese Zuteilung jederzeit zurücknehmen.
OLG Brandenburg, Beschluss v. 26.05.2009, Az: 5 Wx 10/09

Keine Haftung für unverschuldeten Wasserschaden

Ob ein Wohnungseigentümer für einen unverschuldeten Wasserschaden haften muss, beschäftigte das Landgericht in Konstanz im Sommer diesen Jahres. In der Eigentumswohnung des verklagten Eigentümers war ein Defekt an einem Warmwasserboiler aufgetreten. Durch auslaufendes Wasser entstand in der darunter liegenden, vermieteten Eigentumswohnung ein Schaden, bei dem das Eigentum des Mieters beschädigt wurde. Die Versicherung des Mieters regulierte den Schaden und verlangte nun vom Eigentümer der schadensursächlichen Wohnung den Betrag zurück. Das Gericht wies die Klage der Versicherung ab. Im Verhältnis zwischen einem Mieter und einem Wohnungseigentümer einer benachbarten Wohnung in derselben Wohnanlage gibt es keinen verschuldensunabhängigen Ausgleichsanspruch. Es fehlt an einem nachbar-schaftsähnlichen Gemeinschaftsverhältnis.
LG Konstanz, Urteil v. 09.07.2009, Az: 3 O 271/08

Teilnahme eines Rechtsanwalts in Eigentümerversammlung zulässig

Wann die Teilnahme eines Rechtsanwalts in einer Eigentümerversammlung zulässig ist, entschied das Oberlandesgericht in Köln im Sommer 2009. Innerhalb einer Eigentümergemeinschaft waren wiederholt Beschlüsse zur Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen durch das Gericht für ungültig erklärt worden. Deshalb sollte ein Finanzierungsbeschluss für eine Sanierungsmaßnahme erneut gefasst werden. Da die Verteilung der Sanierungskosten sich äußerst komplex und schwierig darstellte, hatte der Versammlungsleiter einen Rechtsanwalt gebeten, an der Versammlung teilzunehmen. Dieser sollte die anwesenden Eigentümer rechtlich beraten und bei der Formulierung des Beschlussantrags behilflich sein. Der später gefasste Finanzierungsbeschluss wurde dann jedoch von einer Eigentümerin mit der Begründung angefochten, der Rechtsanwalt sei nicht berechtigt gewesen, an der Versammlung teilzunehmen. Ohne Erfolg! Die Teil nahme des Rechtsanwalts an der Versammlung verstößt nicht gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Versammlung. Streitigkeiten sollen die Eigentümer zwar unter sich austragen. Im Einzelfall kann jedoch der Verwalter einen Rechtsanwalt als Berater heranziehen, sofern dies im Interesse der Gesamtheit der Eigentümer geschieht. Es darf kein konkreter Interessenkonflikt zwischen einem einzelnen Eigentümer und der Eigentümergemeinschaft vorhanden sein. Es ist lediglich notwendig, dass eine Beratung erforderlich ist und diese allen anwesenden Eigentümern dienlich ist.
OLG Köln, Beschluss v. 22.06.2009, Az: 16 Wx 266/07

Auftreten von Schäden an Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Der einzelne (ehemalige) Wohnungseigentümer kann im Wohnungs-eigentumsverfahren wegen einer Beschädigung seiner Sachen einen Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter auf die Schlechterfüllung des Verwaltervertrages stützen, obwohl er nicht gemeinsam mit den übrigen Wohnungseigentümern, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähiger Verband Vertragspartner des Verwalters geworden ist.Treten Mängel am Gemeinschaftseigentum auf, so ist der Verwalter verpflichtet, eine sachgerechte Entscheidung der Wohnungseigentümer zur Mängelbeseitigung - u. a. durch ein Hinwirken auf eine Klärung der Mängelursache - vorzubereiten und anzuregen.Wird ein auf die Verletzung der Verwalterpflichten gestützter Schadensersatzanspruch geltend gemacht, so ist bei entsprechendem Anhalt im Wohnungseigentumsverfahren auch zu prüfen, ob der Anspruch deshalb gerechtfertigt ist, weil der Verwalter die Anlage als Bauträger mangelhaft errichtet hat und aus diesem Grund gegenüber dem Wohnungseigentümer als Auftraggeber schadensersatzpflichtig ist.
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 29.09.2006, AZ: I-3Wx 281/05

Verwalter muss Abrechnung nicht Steueroptimieren

Der Verwalter ist zur Erstellung einer Jahresabrechnung im Rahmen des § 28 Abs. 3 WEG alleine im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet. Es besteht keine Verpflichtung, die Abrechnung so zu erstellen, dass bestimmte Ausgaben von den Eigentümern steuerlich geltend gemacht können, wie z.B. durch den Ausweis und die differenzierte Darstellung begünstigter haushaltsnaher Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen nach § 35a EStG.
AG Bremen Urteil vom 3.6.2007, Az: 111 a II 89/2007 WEG

Zwangsverwalter haftet nicht für Wohngelderstattung

Grundsätzlich kann ein Zwangsverwalter nicht von einer Wohnungseigentümergemeinschaft auf Erstattung von ausgefallenem Wohngeld nebst Umlagen und Ersatz von Verfahrenskosten in Anspruch genommen werden. Die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft sind keine Beteiligten im Zwangsverwaltungsverfahren, auch wenn in dem maßgeblichen Wohnungsgrundbuch Miteigentumsbeschränkungen der Wohnungseigentümer eingetragen sind.
KG 19.1.2007, Az: 21 U 163/05

Einbau von Isolierglasfenstern durch Wohnungseigentümer

Im vorliegenden Fall hatte ein Wohnungseigentümer eigenmächtig Isoglasfenster eingebaut, wobei die Fassadendämmung den zum Zeitpunkt seiner Errichtung geltenden DIN-Vorschriften entsprach. Jahre später traten Feuchtigkeitsschäden auf, die auf einem zu hohen Taupunkt des Mauerwerks beruhten. Der betreffende Wohnungseigentümer kann in diesem Fall von der Gemeinschaft eine bauphysikalische Anpassung der Fassade weder als Beseitigung einer Störung seines Sondereigentums noch aus dem Gesichtspunkt einer ordnungsgemäßen Verwaltung als erstmalige Herstellung eines mangelfreien Zustandes oder als modernisierende Instandsetzung bzw. als Modernisierung verlangen, da die Probleme nur aufgrund der verwendeten Isoglasfenster entstanden sind.
OLG Düsseldorf, 22.10.2007, Az: I-3 Wx 54/07

Keine Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen durch Alteigentümer

Eine wirksame Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung kann nur durch im Grundbuch eingetragene Eigentümer erfolgen. Alteigentümer haben keine Anfechtungsbefugnis für Beschlüsse, die nach ihrem Ausscheiden gefasst wurden. Diese entfalten keine Bindungswirkung gegen den Alteigentümer. Hat die Gemeinschaft Wohngeldnachforderungen aus Abrechnungen früherer Jahre beschlossen, so haftet ausschließlich der Erwerber und nicht der Verkäufer der Wohnung.
OLG Zweibrücken, 12.1.2007, Az: 3 W 217/05

Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft - WEG entsprechend anwendbar?

Wurden wirksame schuldrechtliche Erwerbsverträge mit Eigentumsanwärtern geschlossen, haben diese ihre Wohnung bereits in Besitz genommen und ist für sie auch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen, so liegt eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft vor. Da der werdende Wohnungseigentümer bereits alle Rechte und Pflichten eines Eigentümers hat, ist er auch zu einer Eigentümerversammlung zu laden. Hier ist er stimmberechtigt sowie zur Zahlung der Lasten und Kosten verpflichtet.
OLG Hamm, 10.5.2007, Az: 15 W 428/06

Verwalterbestellung - grundsätzlich über drei Jahre ist ordnungsgemäße Verwaltung

Es verstößt nicht gegen das Gesetz oder die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn beschlossen wird, dass der grundsätzliche Bestellungszeitraum eines Verwalters drei Jahre beträgt. Dieser Eigentümerbeschluss ist keine strikte Bindung für künftige Bestellungen. Das Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung einer Verwalterbestellung entfällt nicht dadurch, dass die Gemeinschaft die Bestellung des nämlichen Verwalters ab einem späteren Zeitraum mehrheitlich erneut beschließt.
OLG Düsseldorf, 14.9.2007, Az: I-3 Wx 118/07

Rückstand - Wasser kann gesperrt werden!

Bestehen erhebliche Zahlungsrückstände (vorliegend über 300.000 EUR) und ist nicht zu erwarten, dass diese getilgt werden, so kann ein Unternehmen, das einen Wasserversorgungsvertrag mit einer WEG-Gemeinschaft geschlossen hat, die Lieferung sperren. Die Anschluss- und Versorgungspflicht besteht nicht gegenüber einzelnen Mietern, sondern nur gegenüber dem Grundstückseigentümer. Ein solches Unterfangen verstößt auch nicht gegen Treu und Glauben, wenn die Maßnahme zwei Wochen vorab angekündigt wurde.
AG Halle/Westfalen 26.6.2007, Az: 2 C 512/07

Eigentümer können Rechnungen einsehen - in Maßen!

Ein Wohnungseigentümer ist berechtigt, die Anfertigung von Kopien hinreichend genau bezeichneter Belege vom Verwalter zu verlangen, sofern er die Kosten erstattet. Im Einzelfall kann jedoch die Forderung, sämtliche Belege eines Wirtschaftsjahres gegen Kostenerstattung kopiert und zugesandt zu bekommen gegen das Schikane- und Missbrauchsverbot verstoßen.
OLG München, 29.5.2006, Az: 34 Wx 27/06

Verwalter haftet für Mitarbeiter

Gegenüber der Eigentümergemeinschaft haftet der Hausverwalter persönlich für eine Mitarbeiterin, der er eine EC-Karte für das Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft überlassen hat und die Zugang zum Ordner mit der Geheimzahl hat, wenn diese unbefugt von diesem Konto Gelder abgehoben hat. Der Wohnungsverwalter kann die Eigentümer nicht darauf verweisen, dass diese sich zunächst an die Mitarbeiterin halten müssen.
OLG München, 24.7.2006, 32 Wx 77/06

Verwaltertätigkeiten gehören nicht zu Betriebskosten

Beauftragt eine Gesellschaft von Wohnungseigentümern eine Firma, die Hausmeistertätigkeiten zu übernehmen, wozu neben der Hausreinigung auch die Abwicklung von Terminen mit Architekten und Maklern gehört, so müssen die Aufwendungen für diese Verwaltungstätigkeiten bei der Betriebskostenabrechnung herausgerechnet werden. Geschieht das nicht, so kann der Mieter eine vom Vermieter geforderte Nachzahlung komplett ignorieren. (AG Solingen, 13 C 177/98)
Quelle: IVD

Treppenlift

Kann der Eigentümer in einer Wohnungseigentümeranlage seine vier Wände wegen einer Behinderung nur noch unter großen Mühen erreichen, so hat er Anspruch darauf, dass die übrigen Eigentümer seinen Wunsch nach dem Einbau eines Treppenlifts akzeptieren. Dies fußt auf dem im Grundgesetz garantierten "Recht auf barrierefreien Zugang zur Wohnung", das stärker wiegt als die Erhaltung des "optischen Erscheinungsbildes" des Flurs. (OLG München, 32 Wx 51 / 05)

Wohnungseigentümer darf Keller nicht zum Wohnen nutzen

Wohnungseigentümer müssen es nicht hinnehmen, wenn Mitbewohner Kellerräume zum Wohnen nutzen. Das entschied das Pfälzische Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken. Jeder Bewohner einer Eigentumswohnanlage sei an den festgelegten Nutzungszweck der Räume gebunden und eine anderweitige Nutzung nur einvernehmlich möglich, entschied das Gericht (Az.: 3 W 196/05). Die Richter gaben mit ihrem Beschluss dem Antrag von Wohnungseigentümern statt, einem Mitbewohner die Nutzung von Kellerräumen zu Wohnzwecken zu untersagen. dpa
Quelle: Die Welt - Artikel erschienen am Mi, 28. Dezember 2005

Wiederbestellung des Verwalters

Ein Eigentümerbeschluss über die Neuwahl des Verwalters widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die von diesem erstellten Jahresabrechnungen grobe Mängel aufweisen und zudem weitere Tatsachen Zweifel an seiner Eignung aufkommen lassen (OLG Köln, Beschluss v. 8.6.2005, 16 Wx 53/05).

Stimmrecht auch bei mangelhafter Vollmacht

Das Erfordernis der Vorlage einer schriftlichen Vollmachtsurkunde in der Eigentümerversammlung gibt dem Versammlungsleiter das Recht, die Stimmabgabe des nicht so ausgewiesenen Vertreters zurückzuweisen. Jedoch hat die unterbliebene Zurückweisung nicht zur Folge, dass die Stimmabgabe unwirksam ist.
BayObLG, Beschluss v. 29.4.2004, Az.: 2Z BR 22/04

Fakten:Vorliegend wurde der Verwalter mit den Stimmen des Mehrheitseigentümers für eine weitere Amtsperiode bestellt. Dieser Mehrheitseigentümer hatte jedoch an der betreffenden Eigentümerversammlung nicht persönlich teilgenommen, sondern sich durch einen Miteigentümer vertreten lassen. Zur wirksamen Vertretung war nach der Teilungserklärung eine Vollmacht in öffentlich beglaubigter Form erforderlich. Der Wiederbestellungsbeschluss wurde mit der Begründung angefochten, die erforderliche Mehrheit sei nicht zustande gekommen, da die Stimmen des vertretenen Eigentümers nicht hätte berücksichtigt werden dürfen. Dem konnten die Richter jedoch nicht folgen. Das Erfordernis der Vorlage einer Vollmachtsurkunde in einer bestimmten Form gibt nämlich dem Versammlungsleiter das Recht, die Stimmabgabe des nicht ausgewiesenen Vertreters zurückzuweisen. Eine unterbliebene Zurückweisung wie hier hat aber nicht zur Folge, dass die Stimmabgabe unwirksam ist. Ein Bevollmächtigter, dessen Stimmabgabe nicht zurückgewiesen worden ist, kann folglich, auch ohne im Besitz einer Vollmachtsurkunde zu sein, wirksam abstimmen.
Fazit: Der Verwalter hat sich stets anfangs der Eigentümerversammlung davon zu überzeugen, dass ggf. erforderliche Formvorschriften im Hinblick auf Vertretervollmachten eingehalten worden sind.
(Quelle: Immobilien Wirtschaft und Recht 9/2004)

Keine zusätzliche Abrechnung über Sonderumlagen

Häufig werden Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in Wohnungseigentumsanlagen durch die Erhebung von Sonderumlagen finanziert, weil die Instandhaltungsrückstellung nicht ausreicht. Üblicherweise erfolgt die Abrechnung über solche Sonderumlagen im Rahmen der vom Verwalter vorzulegenden Gesamt- und Einzelabrechnung für das betreffende Kalender- oder Wirtschaftsjahr.
In einem konkreten Streitfall über die Abrechnung hatte einer der Wohnungseigentümer gefordert, dass die Sonderumlage auch gesondert abgerechnet wird, weil sonst die rechtmäßige Verwendung der gemäß Beschlussfassung zweckgebundenen Sonderumlage nicht kontrolliert werden könne.
Das KG Berlin wies den Antrag auf getrennte Abrechnung zurück(KG Berlin, Beschluss vom 22.11.2004, 24 W 233/03).

Nach der Vorschrift des § 28 Abs. 3 WEG habe der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung zu erstellen. Verschiedene Abrechnungen, auch über Sonderumlagen und andere von den Wohnungseigentümern beschlossene Zahlungsverpflichtungen, sehe das Gesetz nicht vor. Dies gelte auch dann, wenn der Beschluss die Maßnahmen genau bezeichne, für die zusätzlich von den Wohnungseigentümern Finanzierungsbeiträge angefordert werden. Weitere Informationen und detailliertere Angaben über die konkrete Verwendung könne jeder Wohnungseigentümer im Rahmen seines Einsichtsrechts in die Abrechnungsunterlagen in Erfahrung bringen.

Wenn Verwalter auch Eigentümer ist, darf er nicht mitstimmen.

Wenn der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage zugleich Eigentümer einer der Wohnungen ist, darf er in der Eigentümerversammlung nicht über seine Absetzung abstimmen und bei der Stimmabgabe auch keinen anderen Wohnungseigentümer vertreten.
Oberlandesgericht (Az.: 3 Wx 174/01)

Einzelner unterliegt dem Mehrheitsbeschluss

Kein Einzelgeschmack. Beschließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss, dass die Außenseiten der Wohnungstüren der Eigentümer einheitlich lackiert werden sollen, muss sich ein einzelner Wohnungsinhaber diesem Beschluss beugen und seinen eigenen Geschmack zurückstellen.
Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, 2 Wx 49/01