Mietrecht

Vermieterbescheinigung

Seit 01.11.2016 müssen Vermieter Mietern den Auszug nicht mehr in einer Wohnungsgeberbestätigung bzw. Vermieterbescheinigung bestätigen. Die Vermieterbescheinigung ist nur noch beim Einzug erforderlich.

Zum 01.11.2015 ist das neue Meldegesetz in Kraft getreten. Seitdem sind Vermieter verpflichtet, Mietern sowohl den Einzug als auch den Auszug zu bestätigen (sog. Wohnungsgeberbestätigung bzw. Vermieterbescheinigung). Diese Bescheinigung muss der Mieter beim Einwohnermeldeamt vorlegen, wenn er sich an- bzw. abmeldet. Ziel der Regelung ist es, Scheinanmeldungen zu vermeiden.

Ortsübliche Miete bei Verwandtenvermietung

Unter ortsüblicher Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung ist die ortsübliche Bruttomiete - d.h. die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten - zu verstehen.
Auf dieser Grundlage kann die Entgeltlichkeitsquote und damit die Höhe des Werbungskostenabzugs im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ermittelt werden. Denn bei der Vermietung an Angehörige können Werbungskosten nur dann in voller Höhe abgezogen werden, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt.
BFH, Urteil vom 10.05.2016, Az.: IX R 44/15

Defekte Telefonleitung rechtfertigt Minderung

Seit Juni 2015 funktioniert die Telefonleitung in der Wohnung wegen eines Defekts an einem Kabel nicht. Die Mieterin kann daher über das Festnetz weder telefonieren noch das Internet nutzen. Sie macht deshalb eine Mietminderung von zehn Prozent geltend. Zugleich verlangt sie vom Vermieter, die defekte Telefonleitung zu reparieren.
Entscheidung: Minderung ist berechtigt
Die Mietminderung von zehn Prozent ist gerechtfertigt. Die defekte Telefonleitung stellt einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Wohnung dar.
Der vertragsgemäße Gebrauch von zu Wohnzwecken vermieteten Räumen umfasst auch die Möglichkeit des Telefonierens über ein Festnetztelefon sowie die Benutzung des Internets über eine Festnetzleitung. Denn das „Wohnen“ umfasst grundsätzlich alles, was zur Benutzung der gemieteten Räume als existenziellem Lebensmittelpunkt des Mieters in allen seinen Ausgestaltungen und mit allen seinen Bedürfnissen gehört.
Dahinstehen kann, wie es zu dem Defekt des Kabels gekommen ist. Die Minderung tritt gemäß § 536 Abs.1 BGB kraft Gesetzes ein und zwar unabhängig davon, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat.
Bei dem Defekt der Telefonleitung handelt es sich auch nicht um eine lediglich unerhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit, was zur Folge hätte, dass die Minderung ausgeschlossen wäre. Denn die Verfügbarkeit von Telefon und Internet ist heute essenziell. Auf die Nutzung eines Mobiltelefons oder sonstiger Alternativen kann die Mieterin in Anbetracht der Dauer der Störung (inzwischen mehr als 14 Monate) insoweit nicht verwiesen werden. Angesichts der Wichtigkeit eines Telefonanschlusses ist eine Minderung von zehn Prozent gerechtfertigt.
Landgericht Essen, Urteil vom 21.07.2016, Az.: 10 S 43/16

Keine Getränkekisten in der Tiefgarage!

Mieter sind nicht berechtigt, Getränkekisten auf dem gemieteten, offen zugänglichen Tiefgaragenstellplatz zu lagern. Dieser Platz ist nur für Fahrzeuge und Zubehör vorgesehen. Das Lagern anderer Gegenstände ist geschlossenen Räumen vorbehalten und wäre damit auf dem Stellplatz ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache. Nur dann, wenn mietvertraglich ausdrücklich etwas anderes vereinbart wurde, ist der Mieter berechtigt, dort auch andere Gegenstände zu lagern.
Weiterhin hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran, dass das Abstellen von Gegenständen unterlassen wird, um Brandgefahren zu vermeiden. Denn auch wenn Getränkekisten hier ein eher geringes Risiko darstellen, hat das reine Abstellen bereits einen Vorbildcharakter, so dass anzunehmen ist, dass andere Mieter ebenfalls anfangen würden, diverse Gegenstände zu lagern. Auch die von solchen Ablagestätten ausgehende optische Beeinträchtigung muss der Vermieter nicht hinnehmen.
Das Gericht konnte auch nicht erkennen, dass es den Mietern unzumutbar wäre, die Getränkekisten im Keller oder in der Wohnung abzustellen und dann bei Bedarf einzelne Flaschen zum Auto zu bringen.
AG Stuttgart, Urteil vom 01.04.2016, Az.: 37 C 5953/15

Stinkende Salbe als Kündigungsgrund

Im vorliegenden Fall benutzte ein Mieter seit langer Zeit intensiv Pferdesalbe (beinhaltet u. a. Menthol, Rosmarin, Kampfer und Arnika). Der Geruch zog durchs gesamte Haus und hatte schon einige Mieter zum Auszug gebracht, u. a. weil der Balkon ´über der Wohnung des Mieters nicht zu benutzen war. Die Vermieterin selbst litt aufgrund des Gestanks unter Kopfschmerzen und konnte nicht mehr schlafen. Die Bitte, Türen und Fenster immer geschlossen zu halten, schlug beim Mieter auf kein Gehör, so dass schließlich die Kündigung ausgesprochen wurde.
Schließlich musste Räumungsklage erhoben werden - zu Recht, so das Gericht. Im Prozess wurde gutachterlich bestätigt, dass unerträgliche Gerüche - ein Gemisch von Pferdesalbe, altem Schuhputzzeug und Reinigungsmitteln - aus der Wohnung kommen, die durchs Treppenhaus ins ganze Haus ziehen. Diese extremen Gerüche stellten eine nicht unerhebliche Vertragsverletzung dar und rechtfertigten vorliegend die Kündigung.Wegen des hohen Alters und der Gebrechlichkeit des 83 Jahre alten Mieters wurde noch eine Räumungsfrist von einem Jahr gewährt.
AG Bonn, Urteil vom 02.10.2014, Az.: 201 C 334/13

Mindererlös rechtfertigt keine Kündigung

Der Umstand, dass der Vermieter beim Verkauf der vermieteten Wohnung nur einen geringeren Kaufpreis erzielen kann als wenn die Wohnung unvermietet wäre, rechtfertigt für sich genommen keine Kündigung des Mietvertrages.
Der Mieter einer Wohnung verlangt von der Vermieterin den Ersatz von Rechtsanwaltskosten. Die Vermieterin hatte eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erklärt. Zur Begründung hatte sie ausgeführt, sie wolle die Wohnung verkaufen. Bei Fortbestand des Mietverhältnisses müsse sie einen erheblichen Abschlag von dem sonst erzielbaren Preis machen. Ohne die Kündigung sei sie daher an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert.
Als die Vermieterin die Wohnung erworben hat, war diese bereits vermietet.
Der Mieter hatte zur Abwehr der Kündigung einen Rechtsanwalt beauftragt. Er verlangt von der Vermieterin Erstattung der Anwaltskosten von 446,13 Euro.
Entscheidung:Die Vermieterin muss dem Mieter die Anwaltskosten erstatten.
Ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung ausspricht, die wegen fehlenden Kündigungsgrundes unwirksam ist, ist dem Mieter wegen schuldhafter Vertragsverletzung zum Schadensersatz verpflichtet.
Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Wohnraum nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; als ein berechtigtes Interesse ist es insbesondere anzusehen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.
Solche Gründe hat die Vermieterin versucht geltend zu machen. Allerdings liegt ein berechtigtes Interesse tatsächlich nicht vor, so dass die Kündigung mangels Kündigungsgrundes unwirksam ist.
Es mag zwar sein, dass die Vermieterin für die vermietete Wohnung einen geringeren Kaufpreis erzielt, als sie dies für eine leerstehende Wohnung könnte. Dieser Umstand allein ist aber kein Kündigungsgrund. Vielmehr müsste die Vermieterin ohne die Kündigung Einbußen erleiden, die die Nachteile, die dem Mieter aus dem Verlust der Wohnung erwachsen, weit übersteigen.
Hinzu kommt, dass die Wohnung bereits vermietet war, als die Vermieterin sie erworben hat. Der wirtschaftliche Wert in unvermietetem Zustand stand ihr nie zur Verfügung. Sie würde diesen mit einer Kündigung und einem anschließenden Verkauf erstmals erlangen. Wenn die Vermieterin die Wohnung nun vermietet veräußert, erlangt sie keinen Nachteil, erst recht keinen erheblichen.
Schließlich hat die Vermieterin auch nicht dargelegt, dass die Wohnung in vermietetem Zustand unverkäuflich wäre.
AG Köpenick, Urteil vom 25.03.2014, Az.: 14 C 10/14

Mündlicher Mietvertrag?

Werden die späterhin zu vermietenden Räumlichkeiten dem künftigen Mieter vor Beginn des Mietverhältnisses unentgeltlich überlassen, damit dieser die für den vertragsgemäßen Gebrauch erforderlichen Maßnahmen ergreifen und die Einrichtung der Räumlichkeiten vornehmen kann, so liegt hierin nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Rostock nicht bereits ein Mietverhältnis oder der Abschluss eines Mietvertrages, sondern vielmehr ein Überlassungsverhältnis eigener Art. Ein Mietvorvertrag kann ebenfalls nicht angenommen werden, solange die Vertragsparteien nicht Einigkeit über alle wesentlichen Bestandteile des abzuschließenden Mietvertrages erzielt haben. Die Zustimmung zu Baumaßnahmen in der Mietfläche begründet damit lediglich ein Überlassungsverhältnis eigener Art. Mietvertragliche Ansprüche bestehen sodann weder auf Vermieter- noch auf Mieterseite, d.h. es kann keine Überlassung aber auch keine Miete verlangt werden.
Oberlandesgerichts Rostock, Urteil vom 27.03.2014, Az.: 3 U 90/12

Schiedsgutachterklausel bei Schönheitsreparaturen BGB §§ 307, 535

Eine Klausel, wonach bei einem Disput über die Höhe und Umfang von nicht oder nicht richtig ausgeführten/erforderlichen Schönheitsreparaturen, Abnutzungen der Mietsache oder Mietsachschäden, welche über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen, ein Schiedsgutachter entscheidet, ist gem. § 307 BGB unwirksam.
AG Leipzig, Urteil vom 28.05.2014, Az.: 166C 153/13

Keine Räumungsfrist für geistig gestörte Mieterin bei Gefahr für Mitmieter

Im zu entscheidenden Fall ging es um die Frage, ob einer geistig gestörten Mieterin nach der fristlosen Kündigung durch den Vermieter eine Räumungsfrist von einem Jahr zusteht oder nicht. Grundsätzlich ist es zwar so, dass Personen, die aufgrund von Krankheit, Behinderung oder ähnlichem besondere Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche haben, eine großzügige Räumungsfrist zu bewilligen ist.
Doch im vorliegenden Fall gewährte das Gericht lediglich eine Frist von 1 1/2
Monaten, weil von der Mieterin eine Gefahr für die anderen Mitbewohner ausging. Im konkreten Fall war das Gericht der Ansicht, dass den Mitmietern nicht zugemutet werden konnte, mit der Mieterin länger als weitere 1 1/2 Monate zusammenzuleben.
LG Berlin, Urteil vom 20.07.2014, Az: 18 T 91/14

Standfestigkeitskontrolle bei Bäumen - nicht in die Nebenkostenabrechnung!

Ein Vermieter kann die Kosten der Kontrolle der Standfestigkeit von Bäumen nicht über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter abwälzen. Eine solche Position ist nicht umlagefähig, weil es sich um Baumwartung und Baumkontrolle handelt, da es sich nicht um eine umlagefähige Pflegemaßnahme handelt.
AG Bottrop, Urteil vom 12.6.2014, Az.: 11 C 59/14

Nerv tötend lauter Nachbar - Mietminderung

Im vorliegenden Fall hatte ein Mieter wegen eines lärmenden Nachbarn Protokoll geführt. Der Lärm wiederholte sich nahezu täglich: es polterte, es wurde herumgetrampelt oder laute Musik gehört, Türen wurden geknallt, Rollläden krachten herunter und es wurde geschrien - und zwar insbesondere nachts.
Diese gleichmäßig wiederkehrende Lärmkulisse brachte den geplagten Mieter um den Schlaf. Da diese nach Ansicht des Gerichts auch zu einer besonderen Hilflosigkeit beim Mieter geführt hatten, hielt das Gericht eine Minderung von mindestens 10 % für angemessen.
AG Bergheim, Urteil vom 11.7.2012, Az.: 23 C 147/12

Option nach ausgelaufenem Vertrag

Ein vertraglich vereinbartes Optionsrecht auf Verlängerung des Mietvertrages erlischt mit Ablauf der regulären Vertragsdauer. Wird der Mietvertrag trotz Ablauf der regulären Vertragszeit auf unbestimmte Zeit fortgesetzt, so bleibt das Optionsrecht nicht bestehen und lebt auch nicht wieder auf. Hierauf weist das OLG Celle hin. Die Entscheidung ist richtig und konsequent. Auch wenn sich der ursprüngliche Mietvertrag durch weitere Gebrauchsfortsetzung verlängert und die ursprünglichen Regelungen erhalten bleiben, kann dieses nicht für das Optionsrecht gelten. Dieses ist auszuüben im Anschluss an eine ausgelaufene Befristung des Vertrages. Es entspricht im Übrigen auch herrschender Auffassung, dass bei mehreren Optionsrechten das weitere nicht ausgeübt werden kann, wenn das erste Optionsrecht nicht in Anspruch genommen wurde.
OLG Celle, Urteil vom 12.03.2014, Az.: 7 U 164/13

Abkürzungen in Betriebskostenabrechnungen sind zulässig

Eine Betriebskostenabrechnung muss auch ohne betriebswirtschaftliche oder juristische Kenntnisse für den Mieter verständlich und nachvollziehbar sein. Abkürzungen könnten deshalb problematisch sein.
Im Einzelfall kann es streitig sein, ob in der Betriebskostenabrechnung enthaltene Abkürzungen bei bestimmten Abrechnungspositionen unverständlich sind und damit die Abrechnung unwirksam machen. Grundsätzlich wird dem Mieter aber zugemutet, dass er bei nicht verstanden Abkürzungen gezielte Fragen an den Vermieter richtet und um Erläuterung oder Zusendung von Unterlagen bittet. Deshalb führt alleine die Verwendung von Abkürzungen noch nicht zur Unverständlichkeit einer Betriebskostenabrechnung.
Ist die Umlegung der Betriebskosten im Mietvertrag nach Miteigentumsanteilen vereinbart, ist die in einer Betriebskostenabrechnung verwendete Bezeichnung „ME-Ant“ (für Miteigentumsanteil) allgemein und somit auch für einen durchschnittlich juristisch und betriebswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter verständlich.
Bedarf eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung, damit sie nachvollzogen werden kann und somit den an sie zu stellenden Mindestanforderungen genügt, sind auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung – vor Ablauf der Abrechnungsfrist – erteilt hat, z. B. im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters.
LG Karlsruhe, Urteil vom 08.01.2014, Az.: 9 S 294/13

Vermieter muss Heizöl nicht so billig wie möglich einkaufen

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, Heizöl zum bestmöglichen Preis einzukaufen. Es reicht, wenn er auf den Preis achtet und keine unnötigen Kosten verursacht.
Der Vermieter einer Wohnung verlangt von den Mietern eine Nachzahlung aus einer Heizkostenabrechnung. Die Mieter monieren, der Vermieter habe gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen, weil er das Heizöl nicht zum bestmöglichen Preis eingekauft habe. Einem Gutachten zufolge lag der Kaufpreis für das Heizöl um 6 Prozent über dem optimalen Einkaufspreis.
Der Vermieter trägt vor, dass die von ihm beauftragte Hausverwaltung mehrere Preisangebote eingeholt und versucht hat, durch den Einkauf möglichst großer Mengen Mengenrabatte zu erzielen.
Das Gericht entschied: Die Mieter müssen die Heizkostennachzahlung leisten.
Der Vermieter hat nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen. Er schuldet nicht einen Einkauf zum bestmöglichen Preis. Vielmehr ist insoweit erforderlich, dass er keine unnötigen Kosten verursacht und ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis wahrt. Eine Verletzung dieser Pflicht kann jedoch nicht angenommen werden, wenn der Einkaufspreis nur 6 Prozent über dem bestmöglich zu erzielenden Einkaufspreis liegt.
LG Berlin, Urteil vom 30.07.2014, Az.: 65 S 12/14

Vermieter muss beim Einbau einer neuen Heizung Fristen beachten

Will der Vermieter eine neue Heizungsanlage einbauen, muss er dies den Mietern spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten in schriftlicher Form mitteilen.
Die Mieter haben bis zum Ablauf des auf diese Ankündigung folgenden Monats Zeit, dem Vermieter Gründe darzulegen, warum sie die Modernisierung nicht akzeptieren können. Alternativ kann der Vermieter mit seinen Mietern eine Vereinbarung über die Modernisierung der Heizung treffen. In diesem Fall kann von den gesetzlichen Anforderungen an die Frist und die Form der Ankündigung abgewichen werden.
Soll eine defekte Heizung nicht modernisiert, sondern lediglich durch ein gleichwertiges Modell ersetzt werden, muss der Vermieter dies zwar ebenfalls rechtzeitig ankündigen. Er ist hierbei jedoch weder an eine bestimmte Frist noch an eine bestimmte Form gebunden. Welche Frist als angemessen gilt, richtet sich nach der tatsächlichen Beeinträchtigung der Mieter durch den Heizungsaustausch. Sie wird in einem warmen Sommer daher kürzer als in einem kalten Winter sein. Sollte der sofortige Heizungsaustausch zwingend erforderlich sein, darf die Ankündigung auch unterbleiben.

Nebenkostenabrechnung - Zur Belegeinsicht ist ein wenig Fahrerei zumutbar!

Im zu entscheidenden Fall wollte ein Mieter Einsicht in die Belege für seine Nebenkostenabrechnung nehmen. Der Vermieter bot an, diese in seinen Geschäftsräumen einzusehen. Diese befanden sich wie die Mietwohnung auch in Berlin - aber 18 Kilometer von der Wohnung entfernt. Bislang konnte der Mieter die Einsichtnahme im näher gelegenen Servicebüro durchführen - dies forderte er auch für die streitgegenständliche Abrechnung.
Mit diesem Ansinnen scheiterte der Mieter - es besteht kein Anspruch auf Gewährung von Einsicht im Servicebüro, die Fahrt zu den Geschäftsräumen ist zumutbar - auch wenn dies in Großstädten mit einigem Fahrtaufwand verbunden sein kann.
Das Gericht vermochte keine Umstände zu erkennen, die es den Mietern unzumutbar erschweren oder gar unmöglich machen würden, die Entfernung von 18 Kilometern zurückzulegen, was vorliegend auch noch mit moderaten Fahrtkosten möglich war. Schließlich muss der Vermieter die Originalbelege, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegen, vorlegen - würden diese ins Servicebüro verbracht, besteht die Gefahr des Verlusts. Zudem können etwaige Unklarheiten direkt mit dem Sachbearbeiter geklärt werden, so dass Missverständnisse vermieden werden können. Das dies bislang anders gehandhabt wurde, begründet keinen Anspruch des Mieters auf Kontinuität - es handelte sich schlicht um ein Entgegenkommen des Vermieters.
AG Berlin-Köpenick, Urteil vom 04.04.2014, Az.: 17 C 11/14

Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten müssen tagsüber erfolgen!

Im vorliegenden Fall sollten die Heizkostenverteiler und Wasserzähler gegen Funkbasierte Geräte ausgetauscht werden. Die erforderlichen Arbeiten sollten an einem Werktag tagsüber stattfinden. Der Mieter lehnte dies aber ab, weil er berufstätig sei. Die Arbeiten sollten daher seiner Auffassung nach 18 Uhr erfolgen. Da die Parteien sich nicht einigen konnten, musste ein Gericht entscheiden.
Das Gericht führte aus, dass sich die mietseitige Pflicht zur Duldung der Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten in der Wohnung auf die üblichen Arbeitszeiten an Werktagen bezieht, wobei aber auch der Vermieter auf die Belange seines Mieters Rücksicht nehmen muss. Konkret musste der Mieter den Austausch daher an einem Werktag zwischen 10 und 13 Uhr oder 15 bis 18 Uhr nach vorheriger, schriftlicher Ankündigung mit 2-Wochen-Frist hinnehmen. Es war nämlich nicht erkennbar, warum es unzumutbar sei, die recht kurzen Arbeiten tagsüber ausführen zu lassen. Beim Austausch der Geräte handelt es sich um eine Bagatellmaßnahme, die keiner detaillierten Ankündigung bedarf. Der pauschale Hinweis des Mieters, er sei berufstätig, reicht hier nicht aus. Es war auch nicht ersichtlich, wieso es unzumutbar sein sollte, dem Vermieter den Zugang zur Wohnung zu ermöglichen oder einen Dritten damit zu beauftragen.
AG Berlin-Lichtenberg, Urteil vom 04.04.2014, Az.: 18 C 366/13

Mieterhöhung - Betriebskostenanteil angeben!

Will ein Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen bei einer Bruttokaltmiete mit Vergleichswohnungen begründen, so sind auch die im Mietzins enthaltenen Betriebskosten anzugeben - zumindest dann, wenn die Gemeinde über einen qualifizierten Mietspiegel verfügt, der Nettokaltmieten ausweist.
Im zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter seine Mieterhöhungsverlangen jeweils mit Vergleichswohnungen begründet und jeweils angegeben, in welches Mietspiegelfeld des Berliner Mietspiegels die Wohnung einzuordnen ist. Der Vermieter hatte jeweils die Bruttokaltmiete angepasst, der Berliner Mietspiegel weit aber Nettokaltmieten aus.
Mangels Zustimmung der Mieter erhob der Vermieter Klage auf Zustimmung, scheiterte damit jedoch, weil die Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam waren: Es fehlte nämlich die Angabe darüber, wie hoch der in der Bruttokaltmiete enthaltene Anteil an Betriebskosten ist. Ohne diese Information kann der Mieter aber keinen Vergleich zu den Mietspiegelwerten durchführen. Diese Information ist auch dann nicht entbehrlich, wenn lediglich wegen der Existenz eines qualifizierten Mietspiegels der Vermieter auf den Mietspiegel hinweisen muss (§ 558a Abs. 3 BGB), er die Mieterhöhung aber mit einem anderen Mittel begründet.
AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 24.10.2013, Az.: 8 C 209/12

Kein Schuldanerkenntnis durch Ausgleich einer Betriebskostenabrechnung

- BGB §§ 556, 781, 812 -
Nach der Mietrechtsreform kann die Zahlung auf eine Betriebskostenabrechnung nicht mehr als ein spätere Korrekturen ausschließendes Schuldanerkenntnis oder als Verzicht auf Einreden verstanden werden.
LG Bielefeld, Urteil vom 23.09.2009, Az.:22 S 46/09 (AG Gütersloh)

Mietangebotslisten - Verbraucher bekommen ihr Geld zurück!

Zahlt ein Interessent einem Unternehmen Geld für eine Liste (vermeintlicher) Mietangebote, so kann der Verbraucher sein Geld zurückverlangen. Solche Listen sind regelmäßig aus frei zugänglichen Quellen kopiert und schlecht aktualisiert, so dass Angebote oftmals bereits vermietet sind. Die Kläger verlangten daher die Rückzahlung der gezahlten Gebühren. Der BGH stellte fest, dass es sich bei diesen Listen um eine Nachweis-Maklertätigkeit handelt. Ein Makler kann aber nur dann, wenn auch tatsächlich ein Mietvertrag abgeschlossen wird, Gebühren verlangen. Eine Service-Gebühr für die Bereitstellung einer Liste ist nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz nicht zulässig, so dass Verbraucher wie eingangs erwähnt ihr Geld zurückfordern können.
BGH, 15.4.2010, Az: III ZR 153/09

Bei maroden Schlössern zahlt die Hausratversicherung nichts

Im vorliegenden Fall war es zu einem Einbruchdiebstahl in einer Garage gekommen. In der Folge wurde per Gutachten festgestellt, dass die Schlossbolzen am Garagentor verrostet waren und sich das abgeschlossene Tor ohne großen Kraftaufwand problemlos öffnen ließ. Die Hausratversicherung weigerte sich, den Schaden zu regulieren, da solch marode Schlösser grob fahrlässig seien. Das Gericht bestätigte diese Auffassung. Das gewaltsame Öffnen von Umschließungen ist Voraussetzung für einen Einbruchsdiebstahl. Dies war vorliegend nicht der Fall, da ja eine Verriegelung nicht mehr möglich war. Darüber hinaus war zum Öffnen kein erheblicher Kraftaufwand erforderlich, es musste lediglich das seitliche Spiel des Tores ausgenutzt werden, um die nicht voll ausgefahrenen Verschlussbolzen aus den Riegellöchern zu ziehen.
LG Essen, 15.9.2009, Az: 15 S 297/08

Mietrückstand und Anspruch auf Wohnungsräumung

Hat ein Mieter für zwei aufeinander folgende Monate die Miete nicht beziehungsweise nicht vollständig gezahlt, ohne dass hierfür ein rechtlicher Grund vorliegt, so kann der Vermieter die ordentliche Kündigung aussprechen, wenn der Gesamtrückstand eine volle Monatsmiete übersteigt. Es ist in diesem Zusammenhang ohne Belang, ob der Mieter von einem Mangel ausgegangen ist und deshalb gemindert hat, wenn ein solcher Mangel tatsächlich nicht vorlag. In einem solchen Fall liegt eine nicht unerhebliche Vertragsverletzung vor, die zur Kündigung berechtigt und dem Vermieter einen Räumungsanspruch eröffnet.
LG Köln, 3.6.2009, Az: 10 S 241/08

Umstellung von Inklusivmiete auf Kaltmiete

Es ist vom Tatrichter unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden, unter welchen Voraussetzungen eine stillschweigende Änderung der Mietstruktur von einer Inklusivmiete auf eine Kaltmiete anzunehmen ist. Bei der Umstellung der Inklusivmiete muss für den Mieter ersichtlich sein, welche Betriebskosten auf ihn zukommen und welche Belastungen damit ungefähr verbunden sind. Es genügt, dass der Umfang der umzulegenden Betriebskosten durch die Bezugnahme auf die Berechnungsverordnung umschrieben und die Höhe der ungefähr zu erwartenden Kosten durch den Gesamtbetrag der geforderten Vorauszahlungen mitgeteilt wird.
BGH, 23.2.2010, Az: VIII ZR 199/09

Keine Mietminderung wegen mangelhaften Schallschutzes bei Einhaltung der bei Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Vorschriften

- BGB §§ 535, 536 -
Ein Mieter kann ohne besondere vertragliche Regelung nicht erwarten, dass seine Wohnung einen Schallschutz aufweist, der über die Einhaltung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Vorschriften hinaus geht. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs hervor, mit dem die Richter die Mangelhaftigkeit einer Wohnung wegen nicht ausreichender Trittschalldämmung ablehnen. Maßgeblich sei - anders als im Werkvertragsrecht - allein die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltende DIN zum Schallschutz.
BGH, Urteil vom 07.07.2010, Az.: VIII ZR 85/09
Bestätigung des Senatsurteils vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218

Betriebskostenabrechnung mit Abrechnungseinheiten

- BGB § 556 Abs. 3 Satz 2 -
Bei einer Betriebskostenabrechnung, in der mehrere Gebäude oder Gebäudeteile einer Wohnungseigentumsanlage zu einer - je nach Betriebskostenart unterschiedlichen - Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, betrifft die Frage, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten maßgeblich sind und ob die insoweit angesetzten Flächenangaben zutreffen, nicht die (formelle) Wirksamkeit, sondern die (inhaltliche) Richtigkeit der Abrechnung
BGH, Urteil 23.06.2010, VIII ZR 227/09
im Anschluss an das Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135

Umsatzsteuer auf Schönheitsreparaturkosten

- BGB §§ 133 C, 157 -
Haben die Mietvertragsparteien vereinbart, dass der Mieter die anteiligen Kosten für künftige Schönheitsreparaturen nach einem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines Fachbetriebs zu zahlen hat, so schuldet der Mieter den Abgeltungsbetrag einschließlich der Umsatzsteuer.
BGH, Urteil 16.06.2010, VIII ZR 280/09

Kündigung wegen Verhinderung von Modernisierungsarbeiten muss konkretisiert werden

Will ein Vermieter eine Kündigung wegen Verhinderung von Modernisierungsarbeiten, zu deren Duldung der Mieter verpflichtet ist, aussprechen, so muss der Vermieter konkret darlegen, welche Maßnahmen im einzelnen zu dulden sind. Pauschale Angaben genügen nicht. Das vertragswidrige Verhalten des Mieters ist ausreichend zu beschreiben und grundsätzlich nach Zeitpunkt, Anlass und Umständen zu bezeichnen.
LG Berlin, 26.2.2010, Az: 63 S 236/09

Besichtigung durch den Vermieter - auch am Samstag?

Im zu entscheidenden Fall hatte der Mieter eines Einfamilienhauses das Begehren des Vermieters abgelehnt, ihn nach vorheriger schriftlicher Ankündigung alle vier Wochen samstags zwischen 11 und 12 Uhr Zutritt zu gewähren, damit er trotz seiner Berufstätigkeit bei der Hausbesichtigung von Kaufinteressenten anwesend sein kann. Da jedoch im Mietvertrag vereinbart wurde, dass eine Besichtigung "während der üblichen Tageszeit" und "werktags bis 19 Uhr" möglich sei, bestand auch Samstags ein Besichtigungsrecht. Schließlich ist auch der Samstag ein Werktag. Der beabsichtigte Verkauf des Hauses stellt ein berechtigtes Interesse dar, das Grundstück und die Mieträume mit potenziellen Käufern zu besichtigen. Da die Besichtigung nur alle vier Wochen mit schriftlicher Vorankündigung geplant war, lag keine übermäßige Beeinträchtigung vor, so dass bei der Interessenabwägung die Interessen d es Vermieters überwogen - der Vermieter war aufgrund seiner beruflichen Tätigkeit schlicht nur am Wochenende zu Besichtigungen in der Lage.
OLG Frankfurt, 26.6.2009, Az: 24 U 242/08

Fünf Monatsmieten Kaution?

Eine Kautionsvereinbarung über fünf Monatsmieten kann bei einem Gewerbemietvertrag wirksam getroffen werden. Hier unterliegt die Mietsicherheit keiner gesetzlichen Beschränkung. Darüber hinaus ist eine Kaution, die drei Monatsmieten deutlich übersteigt, im Hinblick auf die bei Gewerbemietverträgen bestehenden Risiken grundsätzlich zulässig. Vorliegend wurde der Mieter weder unangemessen benachteiligt, noch waren sonstige Anhaltspunkte für eine Sittenwidrigkeit erkennbar gewesen.
OLG Düsseldorf, 28.5.2009, Az: 10 U 2/09

Begründungsanforderungen bei fristloser Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses - BGB § 569 IV -

Es genügt zur formellen Wirksamkeit einer auf Mietzahlungsverzug gestützten Kündigung des Vermieters, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht. Darüber hinausgehende Angaben sind auch dann nicht erforderlich, wenn es sich nicht um eine klare und einfache Sachlage handelt.
BGH, Urteil vom 12.05.2010, Az.: VIII ZR 96/09 (AG Leipzig)

Vermieter haftet verschuldensunabhängig für durch "kalte" Wohnungsräumung entstandenen Schaden an Mietsachen

Der Achte Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat bei einer eigenmächtigen ("kalten") Wohnungsräumung die verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters für die Folgen einer solchen Räumung angenommen. Denn die nicht durch einen gerichtlichen Räumungstitel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellten eine unerlaubte Selbsthilfe im Sinne des § 229 BGB dar. Das gelte selbst dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und ein vertragliches Besitzrecht des Mieters infolge Kündigung entfallen sei. Der Vermieter müsse sich auch in diesen Fällen - gegebenenfalls nach öffentlicher Zustellung der Räumungsklage - einen Räumungstitel beschaffen und aus diesem vorgehen.
Achter Zivilsenat des Bundesgerichtshofs, Urteil vom 14.07.2010, Az.: VIII ZR 45/09

Keine Kündigung des Mietvertrags wegen unterbliebener Zahlung der Prozesskosten für früheren Räumungsprozess

Ein Vermieter kann einen Wohnraummietvertrag nicht deshalb kündigen, weil der Mieter die Prozesskosten eines früheren, auf Zahlungsverzug gestützten Räumungsprozesses nicht begleicht. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs. Zwar verletze der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag, die für eine Kündigung erforderliche Erheblichkeitsschwelle ist nach Auffassung der Richter aber nicht erreicht.
BGH, Urteil vom 14.07.2010, Az.: VIII ZR 267/09

Umlage der Betriebskosten muss nach tatsächlicher Personenzahl erfolgen

Der Vermieter einer Wohnung kann bei vereinbarter Umlage der Betriebskosten nach Personenzahl nicht auf das amtliche Einwohnermelderegister zurückgreifen, um die Belegung des Hauses zu ermitteln. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden. Eine Umlage von Betriebskosten nach Kopfzahl setze deshalb voraus, dass der Vermieter - für bestimmte Stichtage - die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststellt. Dass dies mit einem höheren Aufwand und mit gewissen tatsächlichen Schwierigkeiten verbunden sein kann, vermag laut BGH daran nichts zu ändern.
BGH Urteil vom 23.01.2008, Az.: VIII ZR 82/07

Kein Recht auf Mängelbeseitigung bei Zutrittsverweigerung durch den Mieter

Im vorliegenden Fall hatte ein Mieter die Beseitigung eines in der Wohnung möglicherweise vorhandenen Feuchtigkeitsschadens verlangt und Termin-vorschläge hierzu gemacht. Anschließend verweigerte der Mieter jedoch den zuvor angemeldeten Zutritt, sowohl dem Vermieter als auch den Handwerkern, ohne hierfür einen Grund anzugeben. Dieses Verhalten stellt eine Verletzung der Mitwirkungspflichten dar, so dass dem Mieter in der Folge kein Anspruch mehr auf Mängelbeseitigung zustand.
AG Münster Urteil vom 12.6.2007, Az: 3 C 4552/06

Kostenerstattungsanspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter bei Selbstbeseitigung des Mangels

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein Mieter einer Wohnung, der eigenmächtig einen Mangel der Mietsache beseitigt, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB), keinen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen zur Mangelbeseitigung hat. Damit hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zu der vergleichbaren Problematik im Kaufrecht für das Wohnraummietrecht bekräftigt.
BGH Urteil vom 23. Februar 2005, AZ: VIII ZR 100/04; Mitteilung der Pressestelle Nr. 32/2005

Die Beweislast für den Zugang einer Mängelanzeige trägt der Mieter

Für den Fall, dass der Vermieter bestreitet, eine schriftliche Mängelanzeige vom Mieter erhalten zu haben, trägt der Mieter die Beweislast. Kann der Mieter nicht beweisen, seiner Anzeigepflicht nachgekommen zu sein und somit seine Rechte gewahrt zu haben, so scheidet eine Minderung aus. Ein gleiches gilt für einen Aufwendungsersatzanspruch des Mieters. Dieser Anspruch erfordert den Verzug des Vermieters und damit ebenfalls eine auf Mängelbeseitigung gerichtete Mahnung des Mieters.
OLG Brandenburg Urteil vom 14.11.2007, Az: 3 U 27/07

Nicht verbrauchte Nebenkostenvorauszahlungen nach Zuschlag bei der Zwangsverwaltung

Der Zwangsverwalter ist bei einer über den Zuschlag hinaus fortgesetzten Verwaltung verpflichtet, die von dem Mieter des Grundstücks für die Zeit vor dem Zuschlag vereinnahmten, aber nicht verbrauchten Nebenkostenvorauszahlungen an den Ersteher auszukehren, soweit diesem die Abrechnung der Neben-kostenvorauszahlungen und die Rückzahlung des Überschusses obliegt.
BGH Urteil vom 11. Oktober 2007, IX ZR 156/06

Ordentliche Kündigung der Mietwohnung setzt keine Abmahnung voraus

Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB setzt keine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht. Dies entschied der Achte Zivilsenat des Bundesgerichtshofs im Rahmen einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs.
BGH Urteil vom 28.11.2007, Az.: VIII ZR 145/07

Formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung

Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sin. Dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind.
BGH Urteil vom 14.2.2007, Az: VIII ZR 1/06

Nebenkosten - Wohnfläche im Mietvertrag ist entscheidend!

Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach § 7 Abs. 1 oder § 9a HeizkostenV objektiv nicht (mehr) möglich, können die Kosten allein nach der Wohnfläche - unter Abzug von 15 % des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils - abgerechnet werden. Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt. Aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) erteilten Abrechnung kann der Vermieter Betriebskosten bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters auch dann verlangen, wenn der Mieter diese Vorauszahlungen nicht erbracht hat, denn es handelt sich nicht um Nachforderungen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB.Aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich ein e Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage nicht herleiten.
BGH Urteil vom 31.10.2007, Az: VIII ZR 261/06

Anspruch des Mieters auf ungeschmälerte Mietkaution gegen insolventen Vermieter

Der Wohnungsmieter kann seine Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters nur dann ungeschmälert herausverlangen, wenn der Vermieter die Kaution von seinem sonstigen Vermögen getrennt angelegt hat. Dies hat der Bundesgerichtshof im Fall eines Mieters klargestellt, dessen Vermieter die Kaution seiner Gesetzespflicht zuwider nicht getrennt angelegt hatte.
BGH Urteil vom 20.12.2007, Az.: IX ZR 132/06

Vermieter muss in Mieterhöhungsverlangen nicht die exakte Mietspanne nach qualifiziertem Mietspiegel angeben

Stützt ein Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete, die sich aus einem qualifizierten Mietspiegel ergibt, so muss er dem Mieter nicht die konkrete Spanne nach dem Mietspiegel mitteilen. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshof hervor. Die Richter hoben damit die vorinstanzlichen Urteile auf, die das Mieterhöhungsverlangen des Klägers als formell unwirksam abgelehnt hatten.
BGH Urteil vom 12.12.2007, Az.: VIII ZR 11/07

Mietrecht: Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten

Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass es für einzelne, nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehlt. Damit hat der Vermieter die Kosten des Nutzerwechsels zu tragen, sofern die Parteien keine anderweitige vertragliche Regelung getroffen haben.
BGH Urteil vom 10.10.2007, Az: VIII ZR 279/06

Kosten einer Zwischenablesung bei Mieterwechsel nicht erstattungsfähig

Der Vermieter kann von einem Mieter, der vor Ablauf der Abrechnungsperiode auszieht, für die Zwischenabrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs keine "Nutzerwechselgebühr" erstattet verlangen, die ihm von dem Abrechnungsunternehmen in Rechnung gestellt wird. Damit hat der Vermieter die Kosten des Nutzerwechsels zu tragen, sofern die Parteien keine anderweitige vertragliche Regelung getroffen haben.
BGH, Urteil vom 14.11.2007, AZ: VIII ZR 19/07 (LG Görlitz)

Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots bei der Umstellung der Wärmeversorgung

Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung der Klägerin. Ursprünglich erfolgte die Wärmeversorgung des Mietobjekts mit einer von der Klägerin betriebenen Zentralheizungsanlage. Noch vor Abschluss des Mietvertrages mit den Beklagten übertrug die Klägerin die Wärmeversorgung einem Wärmecontracting-unternehmen. Nach § 6 des Mietvertrages waren die Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten einer eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme zu tragen. Die Klägerin hat Nachzahlungen von Heizungs- und Warmwasserkosten für die Jahre 2000, 2001 und 2002 gerichtlich geltend gemacht. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. In der Revisionsinstanz stritten die Parteien darum, ob die von der Klägerin geltend gemachten Nachzahlungen unberechtigt seien, wei l sie mit der Beauftragung des im Vergleich zu anderen Anbietern teuren Wärmecontractingunternehmens gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen habe. Der Bundesgerichtshof hat im vorliegenden Fall einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verneint. Zwar ist der Vermieter danach verpflichtet, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der von dem Mieter zu tragenden Kosten haben, auf ein angemessenes KostenNutzen-Verhältnis zu achten. Bei diesem Gebot der Rücksichtnahme auf die Interessen des Mieters handelt es sich aber um eine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, die das Bestehen eines Mietverhältnisses voraussetzt. Daran fehlte es hier, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien bei Abschluss des Wärme-versorgungsvertrages noch nicht bestand. Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot konnte auch nicht damit begründet werden, dass der Vermieter nicht zu einem günstigeren Anbie ter gewechselt hatte, denn ein solcher Wechsel war ihm aufgrund der langfristigen Vertragsbindung für die im vorliegenden Rechtsstreit zu beurteilenden Abrechnungszeiträume nicht möglich.
BGH Urteil vom 28.11.2007, Az: VIII ZR 243/06

Betriebskostenabrechnung - auch noch nach zwölf Monaten - bei Gewerberaumvermietung

Ein Vermieter von Gewerbeflächen kann auch gegen ihn selbst rückwirkend festgesetzte öffentliche Grundbesitzabgaben auf den Mieter abwälzen, wenn der Mieter nach dem Mietvertrag solche Betriebskosten grundsätzlich übernommen hat, wenn mietvertraglich folgendes vereinbart wurde:
"Sollten sich die vom Vermieter zu tragenden Kosten gegenüber dem Stand vom Vertragsschluss in der Zukunft erhöhen, so ist der Vermieter berechtigt, ab dem Zeitpunkt der Erhöhung diese Mehrkosten anteilig auf den Mieter umzulegen". Im Gewerberaummietrecht gilt die gesetzliche Frist, nach der nach Ablauf von zwölf Monaten die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter grundsätzlich ausgeschlossen ist, nicht.
OLG Düsseldorf Urteil vom 29.10.2007, Az: I-24 U 94/07

Trinkwasseranschlusskosten sind umlagefähige Nebenkosten bei Pachtobjekten

Die Nichtzahlung von Trinkwasseranschlusskosten, die eine Einmalzahlung darstellen, berechtigt den Vermieter zur Kündigung eines Pachtverhältnisses aus sonstigem wichtigen Grund. Die Kosten für Zahlungsbescheide von Wasser- und Bodenverbänden, die in aller Regel gegenüber dem jeweiligen Grundstücks-eigentümer ergehen, können von diesem auf vertraglicher Grundlage - ebenso wie andere Nebenkosten - auf den Mieter oder Pächter abgewälzt werden. Der Umstand, dass im Außenverhältnis zum jeweiligen Leistungserbringer allein der Vermieter oder Verpächter zahlungsverpflichtet ist, stellt insoweit ein Charakteristikum der Nebenkostenumlage dar.
OLG Brandenburg Urteil vom 14.11.2007, Az: 3 U 86/07

Ortsübliche Vergleichsmiete - Ermittlung per Mietspiegel auch von Sachverständigen

Es ist nicht zu beanstanden, wenn ein gerichtlich bestellter Sachverständiger die ortsübliche Vergleichsmiete anhand eines einfachen Mietspiegels i. S. d. § 558c BGB ohne eigene Nachforschungen hinsichtlich der im jeweiligen Wohnviertel gezahlten Mieten durchführt, sofern der Mietspiegel ordnungsgemäß erstellt wurde. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist jedoch nicht nur der aktuelle Mietspiegel zugrunde zu legen, sondern im Hinblick auf § 558 Abs. 2 BGB die Mietspiegel der letzten vier Jahre vor dem Erhöhungsverlangen.
LG Aachen 2.8.2007, Az: 6 S 101/07

Keine Jahressperrfrist bei vertraglicher Mieterhöhung wegen umlagefähiger Modernisierungskosten

Bei der Berechnung der Jahresfrist nach § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben nach Satz 3 auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB genannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind.
BGH 18.7.2007, Az: VIII ZR 285/06

Mietzahlung nach Trennung

Zieht ein Partner aus einer gemeinsam angemieteten Wohnung aus, so steht dem in der Wohnung verbleibenden und die Miete allein tragenden Partner kein dauerhafter Ausgleichsanspruch gegen den anderen Partner zu. Dem verbleibenden Partner ist eine angemessene Überlegungsfrist einzuräumen, ob er die Wohnung behalten will oder nicht. Behält er die Wohnung, so entfällt der Ausgleichsanspruch gegenüber dem ausgezogenen Partner.
OLG Brandenburg 4.1.2007, Az: 9 U 18/06

Voyeur-Spiegel im Badezimmer - 100 % Minderung

Werden die Intimsphäre und das Persönlichkeitsrecht eines Mieters verletzt, so kann die Miete um 100 % gekürzt werden. Im vorliegenden Fall hatte die Vermieterin arglistig verschwiegen, dass sich in dem Bad ein venezianischer Spiegel ("Voyeur-Spiegel") befand. Die Benutzung des Bads ist daher nicht zumutbar, da jederzeit mit einer heimlichen Beobachtung zu rechnen ist. Daher war im vorliegenden Fall die komplette Miete zurückzuzahlen.
AG München 13.8.2007, Az: 473 C 18682/06

Unwirksamkeit einer für den Mieter nicht hinreichend klaren und verständlichen Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreparaturen

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige Achte Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung zur Wirksamkeit so genannter Quotenabgeltungsklauseln in Mietverträgen fortgeführt. Dabei handelt es sich um Formularklauseln, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines vom Zeitablauf und von der Abnutzung der Wohnung abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen verpflichten. Der BGH hat jetzt klargestellt, dass auch eine Quotenabgeltungsklausel mit flexibler Abgeltungsquote, die die Beachtung des tatsächlichen beziehungsweise zu erwartenden Renovierungsbedarfs ermöglicht, im Einzelfall unwirksam sein kann.
BGH Urteil vom 26.09.2007, Az.: VIII ZR 143/06

Verjährung des Anspruchs auf Aufwendungsersatz wegen nicht Zustandekommen eines Mietvertrages

Macht ein potentieller Mieter Schadenersatzansprüche wegen nutzlos gewordener Aufwendungen geltend, weil ein Mietvertrag nicht zustande gekommen ist, so verjähren die Ansprüche analog zu § 548 BGB nach sechs Monaten - auch wenn es kein "Ende der Mietzeit" gibt. Das Ende der Vertragsverhandlungen oder die Rückgabe der/des Schlüssel(s) kann Fristbeginn sein.
OLG Celle, 26.4.2007, Az: 5 U 4/07

Aufklärungspflichten des Vermieters hinsichtlich einer möglichen Eigenbedarfskündigung

Das Landgericht Oldenburg hatte in zweiter Instanz über den folgenden Fall zu entscheiden:
Die Beklagte vermietete dem Kläger im Oktober 2004 ihr Haus in Oldenburg, da sie - wie sie dem Kläger auch mitteilte - beabsichtigte, zu ihrem in Kiel tätigen Ehemann zu ziehen. Bereits im Juli 2005 kündigte die Beklagte (unter Einhaltung der Kündigungsfrist) wieder das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs mit der Begründung, dass sie und ihr Ehemann zu dem Schluss gekommen seien, dass das enge Zusammenleben für ihre Beziehung "nicht bekömmlich" sei. Der Kläger akzeptierte zwar die Kündigung, nahm jedoch die Beklagte auf Schadensersatz wegen zusätzlicher Makler- und Renovierungskosten für ein neu angemietetes Haus in Anspruch. Er vertrat die Ansicht, die Beklagte sei vor Abschluss des Mietvertrages verpflichtet gewesen, ihn auf die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung hinzuweisen. Das Amtsgericht Oldenburg gab der Klage in erster Instanz (Urteil vom 09.01.2007) statt und bestätigte damit d ie Rechtsauffassung des Klägers.
Dem konnte sich die 1. Zivilkammer des Landgerichts Oldenburg nicht anschließen, die durch Urteil vom 14.06.2007 (1 S 88/07) unter Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung die Klage abgewiesen hat. Zur Begründung hat die Kammer ausgeführt, dass ein Vermieter zwar verpflichtet sei, vor Abschluss eines Mietvertrages auf die Möglichkeit einer künftigen Kündigung wegen Eigenbedarfs hinzuweisen, wenn diese bei vorausschauender Planung bereits vorhersehbar gewesen sei. Diese Konstellation sei aber im vorliegenden Fall nicht gegeben. Dass es sich bei dem Umzug der Beklagten zu ihrem Ehemann von vornherein lediglich um einen Versuch des Zusammenlebens gehandelt habe, sei nicht festzustellen. Im Übrigen erschiene es als sehr weitreichender und damit nicht zumutbarer Eingriff in die Lebensplanung eines Vermieters, wenn er seinem Mieter gegenüber das grundsätzlich immer bestehende Risiko des Scheiterns seiner Ehe offenbaren mü sste, um sich nicht schadensersatzpflichtig zu machen.
LG Oldenburg 14.6.2007, Az: 1 S 88/07

Kein Ausschluss der ordentlichen Kündigung für Vermieter

Schließt ein Gewerbemietvertrag vom 3.10.1990 die ordentliche Kündigung eines unbefristeten Mietvertrages für den Vermieter gänzlich aus, so verstößt diese Regelung gegen wesentliche Grundgedanken des gesetzlichen Mietrechts. An die Stelle der Vereinbarung treten daher die Regelungen des BGB.
OLG Naumburg, 7.5.2007, Az: 9 U 52/07

Oberwert eines Mietspiegelfeldes ist nicht immer die ortsübliche Vergleichsmiete

Bei der Anwendung des Mietspiegels im Rahmen einer Mieterhöhung kann die maximale obere Spannenbreite nicht ohne weiteres ausgenutzt werden. Die Einordnung innerhalb der Spanne ist vor Abgabe der Erhöhungserklärung durch den Vermieter zu ermitteln und darzulegen. Andernfalls würden im Mietspiegel aufgeführte Spannen jegliche Funktion verlieren
AG Brandenburg/Havel, 29.3.2007, Az: 34 C 174/06

Terrorschadensversicherung kann Betriebskosten sein

Schließt ein Vermieter während eines bestehenden Mietverhältnisses für eine gewerblich vermietete Immobilie eine Terrorversicherung ab, um das Risiko von Terrorattentaten, welches i. d. R. nicht von den Feuerversicherungen abgedeckt wird, abzusichern, so können die Kosten auf den Mieter umgelegt werden, sofern im Mietvertrag die Kosten von Sachversicherungen als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind. Dies gilt auch dann, wenn das Objekt nicht als besonders gefährdet gilt.
OLG Stuttgart, 15.2.2007, Az: 13 U 145/06

Nutzungsentschädigung bei Ausübung des Vermieterpfandrechtes

Nutzungsentschädigung steht dem Vermieter mangels Vorenthaltens nicht zu, wenn er sein Vermieterpfandrecht an vom Mieter zurückgelassenen Sachen ausübt oder wenn er die Schlösser zu den Mieträumen auswechselt. Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB setzt voraus, dass der Mieter/Pächter dem Vermieter/Verpächter die Mietsache vorenthält. Ein Vorenthalten scheidet bereits dann aus, wenn der Vermieter den Mieter daran hindert, ihm gehörende Gegenstände zu entfernen, was der Fall ist, wenn die Gegenstände dem Vermieterpfandrecht unterliegen. Gleiches gilt, wenn der Mieter keinen Zugang mehr zu den Räumen hat.
OLG Rostock, Beschluss vom 8.6.2007, Aktenzeichen 3 W 23/07

Fliesen-Sammelsurium muss nicht akzeptiert werden

Sind die Fliesen in einem Badezimmer einer Mietwohnung durch Alterung defekt, so muss der Vermieter die schadhaften Stellen erneuern. Sind die Fliesen allerdings nicht mehr lieferbar, so muss das Badezimmer auf Kosten des Vermieters komplett neu gefliest werden.
(LG Braunschweig 6 S 37/00)

Dicke Minuszeichen der Mietminderung:

Meist sind Mietminderungen nicht so überzogen, denn es gibt für Anwälte, Mietervereine, aber auch für Laien einen großen Erfahrungsschatz, wie Land- und Amtsgerichte (LG/AG) urteilen. Einige Beispiele und der Anteil, um den Mieter die Miete minderte:

Heizung
- Heizungsanlage fällt September bis Februar komplett aus: 100 Prozent (LG Hamburg, 1976). Keine Heizung von März bis August: 50 Prozent (LG Hamburg, 1976). Nur 16 bis 18 Grad Raumtemperatur: 30 Prozent (AG Görlitz, 1998). Asbest in Trägerplatten der Nachtspeicherheizung, aber keine belastete Raumluft: 18 Prozent (LG Hannover, 1997).
Aufzug

Fahrstuhl
- Fahrstuhl in den 5. Stock fällt aus: acht Prozent (AG Bremen, 1987).

Fernsehen
- Defekte Fernsehantenne: 50 Prozent der Rundfunkgebühren (AG Charlottenburg, 1981).

Badezimmer
- Angeraute Badewanne: drei Prozent (LG Berlin, 1996). Dauernd verstopfter Abfluss, Wasser muss von Hand geschöpft werden: 7,5 Prozent (AG Potsdam, 1997). Gesprungene Toilettenschüssel: zehn Prozent (AG Büdingen, 1998). Die Dusche funktioniert nicht: 16 Prozent (AG Köln, 1987).

Balkon
- Unbenutzbar: drei bis vier Prozent (LG Berlin, 1986/2000). Wird abgerissen: fünf Prozent (AG Potsdam, 1994).

Bauarbeiten
- Lärm durch Hämmern, Sägen und Bohren: 30 Prozent (AG Hamburg, 1991).

Fenster
- Trübung der Isolierglasscheiben: 0,5 Prozent pro Zimmer (AG Miesbach, 1985). Undichte Fenster wegen einer schadhaften Verkittung: 6,25 Prozent (AG Rheine, 1993).